Como comprar um imóvel com menos de cem reais

O Talmud, livro sagrado dos judeus, povo conhecido por sua prosperidade, afirma que todo homem deve investir um terço da sua riqueza em terras, um terço em negócios e um terço em reservas seguras.

Para quem tem pouco dinheiro, investir em negócios é fácil. Hoje em dia você consegue comprar uma ação de uma das maiores empresas da América Latina, a Petrobras, por menos de 10 reais.

Reservas seguras também são simples. Com o programa Tesouro Direto, do Governo Federal, qualquer pequeno investidor consegue investir em títulos públicos com um bom retorno praticamente garantido.

Mas e as terras, ou usando uma terminologia mais atualizada que a do Talmud, os imóveis? Como uma pessoa que nem tem sua casa própria, como a maioria dos brasileiros, vai conseguir investir um terço de sua pouca riqueza em imóveis?

O Brasil viveu um boom imobiliário na última década que praticamente impede qualquer pequeno investidor de seguir essa regra. Surgiram até sites especializados em comparar os preços de imóveis brasileiros com estrangeiros. É impressionante o que conseguiríamos comprar lá fora com o mesmo valor do que compramos aqui.

Nas grandes capitais brasileiras, é comum ver apartamentos em áreas nobres na casa dos 5 mil, 10 mil, até 15 mil reais o metro quadrado. Isso significa que um apartamento de três quartos numa boa localização pode passar facilmente a casa do milhão. Se formos seguir a sugestão judaica, teríamos que ter pelo menos um patrimônio de R$ 3 milhões para investir um terço disso em imóveis.

E ainda assim seria um só imóvel, com todos os riscos que a falta de diversificação pode trazer, como o azar de pegar um mau inquilino, uma desvalorização da área, um problema de infraestrutura na edificação etc.

Entram os Fundos Imobiliários

A questão é que não necessariamente precisamos comprar um imóvel para investirmos em imóveis. Podemos comprar apenas um pedacinho dele, uma cota, através dos chamados Fundos Imobiliários, que vêm atraindo cada vez mais investidores brasileiros nos últimos anos.

Esses fundos funcionam da seguinte forma:

1. Diversas pessoas colocam um pouco de dinheiro cada uma em uma conta comum única, gerenciada por um investidor profissional
2. Esse investidor profissional pega esse dinheiro e compra imóveis de diversos tipos (apartamentos, salas comerciais, hospitais, espaços em shoppings, edifícios empresariais etc.)
3. O mesmo gestor aluga esses imóveis a diversos inquilinos, que lhe pagam um aluguel
4. O dinheiro vindo desse aluguel é dividido proporcionalmente entre as diversas pessoas que colocaram um pouco de dinheiro no fundo
5. Caso o gestor venha a vender algum imóvel com lucro, esse lucro também é repassado para quem colocou dinheiro no fundo, proporcionalmente

No Brasil, os fundos imobiliários são negociados na Bolsa de Valores (BMF&Bovespa), assim como as ações. Tudo o que você tem a fazer é procurar um dos mais de 120 Fundos Imobiliários listados no site da Bolsa e comprar uma cota dele por meio de uma corretora de valores.

Existem fundos cuja cota mínima beira o R$ 1,00! Claro que você ganhará praticamente nada com isso, mas o importante é sair da inércia e começar a aproveitar os benefícios de investir em imóveis mesmo sem ter grana suficiente para comprar uma casa, sala ou apartamento inteiro.

Os fundos imobiliários resolvem esse problema para você, com as seguintes vantagens:

• Você pode comprar e vender diretamente do home-broker da corretora de valores, via internet, sem precisar visitar imóvel algum
• Você vai contar com inquilinos que também são grandes empresas, como lojas de shoppings e multinacionais que alugam salas em prédios empresariais
• Você vai diversificar o seu investimento entre vários imóveis, resultando em um menor risco
• Você só paga imposto de renda (20%) se vender as cotas com lucro. Se não vender ou se vender com prejuízo, não paga nada

Para ter a diversificação recomendada, você deveria, no mínimo, adquirir 10 fundos imobiliários diferentes entre os mais de 120 disponíveis.

Isso complica um pouco as coisas. Como você faria esse seleção? Pelo preço? Pelo rendimento passado? Pela área de especialidade do fundo?

Por sorte, isso não é necessário. Você pode investir em somente um ativo: um fundo de fundos!

Como diversificar em fundos imobiliários com uma só compra

A BMF&Bovespa possui um Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários chamado IFIX.

A finalidade deste índice é medir a performance de uma carteira composta por cotas de fundos imobiliários que são listados para negociação nos ambientes administrados pela Bolsa. Essas cotas são selecionadas por sua liquidez e ponderadas nas carteiras por seu valor de mercado total (número total de cotas emitidas multiplicado por sua última cotação em mercado).

O Índice é composto pelos fundos imobiliários negociados nos mercados de bolsa e de balcão organizado da Bovespa que atendam aos critérios de inclusão definidos pela própria bolsa. Em termos mais simples, a BMF&Bovespa já faz para você o trabalho de selecionar fundos imobiliários diversificados.

A partir desse índice, o Banco Fator S.A. criou um fundo chamado Fundo de Investimento Imobiliário Fator IFIX (ou simplesmente FIXX11) que investe nos fundos imobiliários que compõem o IFIX. Assim, o rendimento do fundo FIXX11 irá acompanhar o Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários da Bovespa.

O Fator IFIX Fundo de Investimento Imobiliário – FII tem como objetivo o investimento preponderantemente, em cotas de fundos de investimento imobiliário (“Cotas de FII”), bem como, certificados de recebíveis imobiliários (“CRI”), letras de crédito imobiliário (“LCI”) e letras hipotecárias O objetivo do fundo é superar a variação do índice de fundos imobiliários IFIX.

A grande vantagem disso é que, comprando uma cota do FIXX11, você estará automaticamente investindo em dezenas de fundos imobiliários que compõem o índice IFIX.

Com isso, você não terá o imenso trabalho de selecionar os fundos em que investir diante das mais de 120 opções e terá um custo único de corretagem para comprar e vender suas cotas do FIXX11. E mesmo com essa única compra sua rentabilidade será o reflexo da média do mercado dos melhores fundos imobiliários.

E quanto custa uma cota desse fundo de fundos? No momento em que essas linhas são escritas – janeiro de 2015 – apenas R$ 70,00. Com setenta reais você já poderá investir em diversos imóveis de alto padrão, apostando em um dos investimentos mais tradicionais e seguros que existem desde que o mundo é mundo.

Agora sim, ficou mais fácil seguir a recomendação do Talmud e investir um terço da sua renda em terras, um terço em negócios e um terço em reservas seguras.

P.S.Se você quer assumir o controle do seu futuro financeiro para não ter mais problemas com dinheiro, cadastre-se para receber uma aula completa sobre tabus financeiros dentro do projeto A Classe Alta. Clique aqui para receber a aula especial.