Como decidir entre alugar ou comprar um imóvel com base em critérios lógicos: o guia definitivo

Alugar ou comprar um imóvel?

Se você leva a sua vida financeira a sério, essa é uma das decisões mais importantes a serem tomadas para o seu futuro e o da sua família.

Infelizmente, a realidade é que a maioria dos brasileiros toma essa decisão baseada em fatores puramente emocionais. E acabam pagando (muito) caro por isso.

Muitas vezes, uma decisão errada sobre alugar ou comprar custa não apenas muito mais dinheiro (às vezes até o triplo), mas também custa a educação dos filhos, a sanidade do casal, a própria felicidade da família.

Não precisa ser assim. Neste artigo, vamos discutir precisamente as vantagens e desvantagens de alugar ou comprar uma casa ou apartamento e mostrar como você pode tomar a decisão com base em critérios bem definidos.

Repetindo: escolher bem o que você vai fazer é uma das decisões mais importantes para o seu futuro e o futuro da sua família. Então separe alguns minutos para ler este artigo, anote suas dúvidas, deixe um comentário ao final.

O que você vai ler aqui com certeza vai mudar a sua visão sobre o assunto.

Alugar ou comprar?

O primeiro ponto a ser compreendido aqui é que existem dois fatores a serem levados em consideração no momento de decidir sobre alugar ou comprar um imóvel: o fator emocional e o fator financeiro.

• Fator emocional: você gostaria de comprar um imóvel para chamar de seu. Gostaria de poder derrubar os quartos que quisesse, furar as paredes que quisesse, deixar tudo do seu jeito. Gostaria de nunca mais ter que dar satisfações a um locador. É o famoso “sonho da casa própria” de que o Silvio Santos fala desde mil novecentos e bolinha.
• Fator financeiro: você acredita que pagar aluguel é “jogar dinheiro fora” e que comprar o próprio imóvel é um investimento, visto que casas e apartamentos costumam se valorizar bastante ao longo do tempo.

Os dois fatores precisam ser pesados antes que você tome a decisão de alugar ou comprar.

Como o fator financeiro é mais fácil de ser explicado, vamos começar por ele, até por que as conclusões tiradas a partir dessa explicação vão servir de base para reavaliarmos os fatores emocionais envolvidos na decisão.

O fator financeiro envolvido na decisão de comprar ou alugar um imóvel

Existem duas formas de se comprar um imóvel: à vista ou a prazo (financiado).

Comprar ou alugar um imóvel à vista é uma decisão matematicamente simples de ser tomada.

Infelizmente, é uma situação que ocorrer poucas vezes, visto que o preço dos imóveis no Brasil são altos e visto também que poucos brasileiros possuem o costume de guardar dinheiro a ponto de conseguir fazer uma compra deste porte à vista.

Se este é o seu caso, se você tem dinheiro guardado para comprar um imóvel à vista, o que precisa levar em consideração agora é o custo de oportunidade:

O valor do que você tem que abandonar de forma a perseguir uma opção é o que os economistas chamam de custo de oportunidade, conforme explicado pelo Prof. Mario Villarreal-Diaz no vídeo acima.

Por exemplo, suponha que você possui em mãos R$ 500 mil. Você pode ou comprar um imóvel à vista ou aplicar esse dinheiro e obter um rendimento passivo de R$ 3.000,00 (0,6% líquido ao mês).

Se você optar por comprar um imóvel à vista com esse dinheiro, o seu custo de oportunidade será esse rendimento passivo de R$ 3.000,00, que é o valor associado a melhor alternativa não escolhida.

Por outro lado, se você optar em manter o dinheiro aplicado e rendendo, o seu custo de oportunidade será deixar de ter o seu próprio imóvel.

Para tomar uma decisão sobre alugar ou comprar um imóvel à vista baseando-se no fator financeiro, o que você tem que se perguntar é: se eu fosse alugar esse imóvel, isso me custaria mais ou menos do que o rendimento mensal?

Suponha que esse mesmo imóvel de R$ 500 mil à vista está sendo alugado por R$ 2.500,00.

Se você decidir manter o dinheiro aplicado, conseguirá apenas com o rendimento passivo pagar os R$ 2.500,00 do aluguel e ainda vai sobrar R$ 500,00 todo mês.

Esse valor que sobra você pode continuar reinvestindo, para compensar os reajustes anuais do aluguel, se forma que o seu saldo seja sempre positivo.

Neste exemplo, a sua decisão é bem clara: é mais negócio alugar do que comprar.

Por outro lado, se você encontra um imóvel que está sendo vendido à vista abaixo do valor de mercado, de forma que o seu rendimento mensal passivo seja menor do que o aluguel, então a decisão pela compra pode ser mais adequada.

Vamos ver, agora, como seria essa mesma decisão se você não tivesse o dinheiro em mãos para comprar o imóvel à vista e tivesse que fazer um financiamento imobiliário.

Entendendo o financiamento imobiliário

Pergunte a qualquer pessoa que esteja alugando um imóvel e a maioria delas vai dizer que sente que está “jogando dinheiro fora”.

Quase todas acreditam que, em vez de estar torrando R$ 2,5 mil todo mês para um locador qualquer, poderia estar pagando esse mesmo valor em uma parcela de um financiamento imobiliário e assim “construir um patrimônio próprio”.

Este é o senso comum.

Infelizmente, muitas vezes o senso comum engana a nossa percepção de maneiras que não conseguimos enxergar. Vamos aos números em breve.

Antes, você precisa entender exatamente o que é um financiamento imobiliário.

Financiamento imobiliário nada mais é do que um empréstimo que alguma instituição financeira (geralmente um banco) ou a própria construtora faz a você para que você compre um imóvel de uma construtora ou revendedor.

Esse empréstimo tem como garantia o próprio imóvel. Ou seja, se você não conseguir pagar as parcelas do financiamento, o banco pode tomar o imóvel de forma que a dívida seja quitada.

Em outras palavras, enquanto você estiver pagando o financiamento imobiliário (o que pode durar até 35 anos), o imóvel fica ligado a você, mas não é exatamente seu.

Além disso, como em todo empréstimo, você pagará juros, a remuneração cobrada pelo empréstimo de dinheiro. É expresso como um percentual sobre o valor emprestado (a chamada taxa de juros).

Assim, você precisa diferenciar o sistema de amortização da correção monetária.

O sistema de amortização trata especificamente da forma como o valor principal do financiamento imobiliário, isto é, o valor que foi emprestado, será pago ao longo do tempo.

Já a correção diz respeito à forma de correção monetária das prestações e do saldo devedor.

Existem diversos sistemas de amortização no mercado. Segundo o Livro Negro do Financiamento de Imóveis, os dois mais populares no Brasil são o SAC (Sistema de Amortização Constante) e a Tabela Price.

• SAC: neste sistema, você amortiza (paga) exatamente o mesmo valor do saldo devedor, mês após mês. Por exemplo, se você financiou R$ 500 mil em 100 meses, irá amortizar todo mês R$ 5 mil reais (500.000/100). Como o valor amortizado será constante, em regra as prestações serão decrescentes (já que o saldo devedor diminui e assim os juros ficam menores com o passar dos meses).
• Tabela Price: aqui o que se mantém constante é o valor da prestação e, consequentemente, a amortização do valor principal da dívida será crescente mês a mês.

Atualmente, o SAC é o sistema mais popular no Brasil.

Apesar de a primeira parcela ser cerca de 25% maior no SAC do que na Tabela Price, o fato de elas serem decrescentes atrai muito mais do que o contrário. Além disso, em média, o valor total pago ao final do financiamento pelo SAC é cerca de 15% menor do que na Tabela Price.

Agora que você já entende o financiamento imobiliário, vamos voltar para a pergunta essencial deste artigo…

Alugar ou comprar imóvel financiado?

Assim como fizemos no caso do imóvel à vista, vamos dar um exemplo prático utilizando um imóvel de R$ 500 mil em um simulador de financiamento no site da Caixa, usando o SAC.

• Tipo de pessoa: Física, sem imóvel próprio
• Tipo de financiamento: Residencial
• Categoria do imóvel: Novo
• Valor do imóvel: R$ 500 mil
• Cidade do imóvel: São Paulo (SP)
• Renda bruta familiar: R$ 10 mil
• Idade do comprador: 30 anos, com mais de 3 anos de FGTS
• Prazo do financiamento: 420 meses (35 anos)
• Entrada: R$ 219.926,50
• Valor do financiamento: R$ 280.073,50
• Juros efetivos: 9.9000 % a.a. + TR%
• Primeira prestação: R$ 2.975,00
• Última prestação: R$ 697,11
• Soma das 420 prestações: R$ 745.690,25
• Valor total pago pelo imóvel (entrada + total das prestações): R$ 965.616,75

Conforme explicado, no SAC você amortiza todo mês exatamente o mesmo valor do saldo devedor. No nosso exemplo, a cada prestação você vai pagar R$ 666,84.

Em outras palavras, nessa primeira parcela de R$ 2.975,00, apenas R$ 666,84 estão sendo abatidos do seu saldo devedor. Os R$ 2.308,16 restantes são todos para o pagamento de juros.

Agora, se você acha que estava jogando fora o dinheiro para pagar aluguel, o que nos diz desse dinheiro todo que está sendo pago apenas pelos juros?

Para decidir se você deve alugar ou comprar um imóvel financiado, o que tem a fazer agora é comparar esse custo do financiamento com o custo de pagamento de um aluguel.

Digamos que esse imóvel no valor de R$ 500 mil esteja sendo alugado a R$ 2,5 mil por mês (como regra geral, o aluguel custa até cerca de 0,5% do valor do imóvel).

Assim, se você optar por alugar em vez de comprar, estaria no primeiro mês economizando R$ 475,00 (vai pagar 2.500 do aluguel em vez dos 2.975 que deixou de pagar da prestação).

Se a economia não parece tanta, lembre-se de que para financiar você teve que desembolsar, ainda, à vista, R$ 219.926,50 de entrada. Esse valor pode render R$ 1.319,55 todo mês a um rendimento de 0,6% ao mês.

Considerando que você tem esse valor, o que teria que pagar do aluguel a partir do seu salário seria R$ 1.180,45.

Se você podia pagar uma prestação de quase R$ 3 mil e agora só tem que desembolsar para o aluguel R$ 2,5 mil, conseguirá economizar todo mês R$ 500 do salário e mais os R$ 1.319,55 do rendimento passivo.

Complicou?

Pense em termos mais simples: em vez de pagar mais de R$ 2 mil ao mês de juros, você vai estar juntando quase R$ 2 mil mês após mês, mesmo depois de pagar os R$ 2,5 mil de aluguel.

Mesmo com a redução do valor das prestações mensais no SAC, ainda assim vai compensar, pois seu investimento vai crescer mais que esta redução mensal. Você trará os juros para o seu lado!

Você deve ter percebido no exemplo que o valor final do imóvel foi de R$ 965 mil. Ou seja, você acabou pagando quase o dobro do valor em que o imóvel está avaliado.

E mais: quando terminou de pagar, para poder finalmente chamar o imóvel de seu, teve em mãos um apartamento com já 35 anos de uso.

Se você fizer o contrário, fará os juros trabalharem para você e, se quiser, pode em menos da metade desse tempo comprar um imóvel novo e à vista.

E, se fizer isso, o imóvel será realmente seu.

Por que você deve ter em mente que, enquanto durar o seu financiamento imobiliário, a casa ou o apartamento não serão seus. O financiador pode tomá-lo a qualquer momento, se você deixar de pagar as prestações.

Você consegue ter certeza de como serão os seus rendimentos durante os próximos 35 anos? Será que você não pode perder o emprego, sofrer um acidente, ter uma doença na família, ver a economia do país se deteriorar?

O fator emocional envolvido na decisão de alugar ou comprar um imóvel

Se você leu com atenção tudo o que foi dito até aqui, já concluiu que financeiramente falando são raríssimas as ocasiões em que comprar um imóvel é melhor do que alugar.

Isso só vai acontecer quando você puder comprar, à vista, um imóvel que esteja sendo vendido muito abaixo do valor do mercado. Isso só acontece em ocasiões muito específicas, quando o vendedor está desesperado e há pouca procura ou em alguns leilões de imóveis.

Porém, como dissemos, há muito de fator emocional envolvido na decisão de alugar ou comprar um imóvel.

Apesar de querermos negar isso, os seres humanos são muito mais movidos pelas emoções do que pela razão.

Responder primeiro às emoções tem uma origem evolutiva. Nosso cérebro evoluiu aos poucos, de dentro para fora: primeiro desenvolvemos o chamado cérebro reptiliano (responsável pelos instintos). Depois, veio o sistema límbico (responsável pelas emoções). E só por fim veio o neocórtex (responsável pela razão).

Gostamos de pensar que somos governados pelo neocórtex, a área do cérebro responsável pela razão. Mas isso, infelizmente, não é verdade. Não somos seres de lógica.

Se fôssemos, não haveria um ser humano fumando, alimentando-se mal, magoando os outros ou procrastinando. A verdade é que a maioria das decisões que tomamos são direcionadas pelas emoções, que antecedem ao pensamento e, portanto, à lógica.

Isso explica porque mesmo pessoas esclarecidas costumam tomar decisões ruins quando se trata de alugar ou comprar um imóvel. Praticamente nenhum dos argumentos se sustenta quando comparado com fatos e números:

• “Pagar aluguel é jogar dinheiro fora”: como demonstrado acima, pagar juros do financiamento imobiliário é mais custoso do que pagar o aluguel em praticamente todos os casos.
• “Se eu quiser comprar um imóvel à vista terei que esperar 15 anos”: sim, mas se quiser comprar financiado terá que esperar 35 anos. Lembre-se de que o imóvel só é efetivamente seu quando você conseguir quitar o saldo devedor.
• “As parcelas cabem no meu orçamento”: sim, mas você vai, ao final do prazo de financiamento, ter pagado o dobro (ou mais) do valor do imóvel. Além disso, como você pode ter certeza de que as parcelas continuarão cabendo no seu orçamento pelos próximos 35 anos?
• “As parcelas são menores do que o valor do aluguel”: a questão é que há outros custos envolvidos, especialmente o valor da entrada e os custos em ser dono de um imóvel que não existem quando você é locatário (registro, taxas extras de condomínio, reformas necessárias etc.)
• “Comprar um imóvel é um investimento”: por definição, um ativo financeiro é algo que coloca dinheiro no seu bolso. No caso de comprar um imóvel para morar, ele na verdade é um passivo, algo que tira dinheiro do seu bolso. De nada importa a valorização que o imóvel pode ter se o seu fim for residencial. Imóvel só pode ser considerado investimento se o objetivo com a compra for alugar ou reformar para revender por um preço maior. E mesmo nesses casos ele só será um ativo enquanto estiver alugado ou quando for vendido. Enquanto estiver desocupado ou esperando um comprador, esse imóvel será um passivo. Se você quer investir em imóveis, pense em fundos imobiliários.
• “Imóveis valorizam muito!”: segundo o Banco Central, entre 2000 e 2015, os imóveis no Brasil tiveram uma valorização real média de 7,36% ao ano (essa é a taxa real, já descontada a inflação). Existem títulos públicos que pagam 6% ao ano e mais inflação. Além de serem mais líquidos e seguros, valorizam melhor, não têm o risco de desocupação e não vão deixar você descapitalizado.
• “Um imóvel meu é uma garantia financeira”: comprar um imóvel para morar como reserva financeira não faz sentido, por que a liquidez dele não é tão imediata. Digamos que surja um imprevisto ao longo do caminho (um acidente, uma doença grave) e você queira usar o seu apartamento para obter dinheiro e assim arcar com os custos extras. Você terá que se mudar, colocar o imóvel à venda e encontrar um comprado, algo que não acontece com muita rapidez. Ou refinanciar o imóvel, o que geralmente só é vantagem para o banco. Reservas financeiras devem ser feitas com disciplina em ativos mais líquidos, como títulos públicos. Se você não tem disciplina para isso, por que acredita que terá disciplina para pagar todas as suas prestações do financiamento pelos próximos 35 anos?

Existe um argumento em que comprar é realmente melhor do que alugar: com um imóvel próprio, você pode fazer as reformas que quiser sem ter que dar satisfações ao locador.

Fora isso, praticamente nenhum argumento emocional resistirá à prova dos números.

O que você acha? Concorda, discorda? Possui outros argumentos?

Vamos levar essa discussão para os comentários. Quem sabe a nossa conclusão não seja fazer o Mude.vc alterar o nome deste desafio para “Alugar um imóvel”.

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